부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 우발채무 위기

 

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 우발채무 위기

 

오늘은 부동산, 그리고 금융에 대한 다소 무거운 이야기를 해보려고 합니다. 부동산 PF에 대해 들어보셨나요? 작년 이맘때쯤 모든 뉴스를 떠들썩하게 했던 레고랜드 사태. 해결되었을 것 같았던 부동산 PF의 그림자가 올해 말 다시 드리우는 것 같습니다. 과연 부동산 프로젝트파이낸싱이란 무엇이고, 어떤 문제가 있는 것인지 작년의 레고랜드 사태를 되짚어보면서 알아보겠습니다.

 

목차

• 프로젝트 파이낸싱(PF)이란 무엇인가
• 레고랜드 사태로 보는 PF
• 부동산 PF와 우발채무 위기

 

프로젝트 파이낸싱(PF)란 무엇인가

 

프로젝트 파이낸싱은 특정 프로젝트를 위해 자금을 조달하고, 해당 프로젝트의 수익으로 상환하는 금융 전략을 의미합니다. 부동산 분야에서는 새로운 건설 프로젝트나 인프라 구축 등을 위해 자금을 조달하는 데 많이 활용됩니다. 

 

부동산의 경우, 대부분의 건설 프로젝트는 단독 회사가 아닌 어려 회사가 합작하여 진행합니다. 토지매입비, 건설사업비 등 비용 단위가 크기 때문에 보통 시행사가 함께 진행할 건설, 금융사 기타 투자처를 모집하여 진행하게 되지요. 이렇게 모인 회사들이 하나의 새로운 회사인 SPC(Special Purpose Company) 즉 특수목적법인을 설립합니다. 특수목적 법인은 이러한 하나의 프로젝트, 목적을 달성하고자 만들어진 "페이퍼 컴퍼니"입니다. 부동산 PF와 관련해서는 이 SPC가 빠질 수가 없습니다.

 

SPC는 부동산 프로젝트를 추진하기 위한 금융자본 조달을 위해 PF를 일으킵니다. 프로젝트 파이낸싱은 SPC로 묶인 각 기업의 신용도가 아니라 이 SPC가 추진하는 프로젝트의 목적, 프로젝트가 달성되면 돈을 회수할 수 있을지 등의 수익성 등을 검토하여 일으킬 수 있습니다. 단, SPC를 통한 PF는 개발산업의 인허가가 있어야지만 가능한데, 인허가를 받기 위해는 토지 사용 승낙 등에 필요한 자금을 마련하고자 "브릿지론(Bridge Loan)"을 먼저 받습니다.

 

브릿지 론(Bridge loan)은 부동산 거래의 원활한 진행을 위해 일시적으로 제공되는 단기 대출입니다.
일반적으로 부동산을 매매하거나 개발하는 동안 자금이 부족한 경우, 임시적으로 자금을 지원하기 위해 사용됩니다. 부동산 프로젝트를 완료하거나 재정 비율을 충족할 때까지 본 PF로 대체되거나 재정 비율이 충족되면 다른 장기 금융 수단으로 대체됩니다.

 

레고랜드 사태로 보는 PF

 

1년 전 레고랜드 사태 들어보셨지요? 이 또한 대표적인 부동산 PF 사태 중 하나입니다. 강원도는 춘천의 중도에 세계 최대의 레고랜드를 유치하기 위해 엘엘개발주식회사를 설립하고 2013년 영국 멀린사 등과 투자합의서를 체결합니다. 강원도 역시 증권사 등과 SPC를 설립하고 200억 원 정도의 채권을 발행하는데요. 공사 중 선사유적 등이 발굴되면서 공사 기간은 장기간으로 늘어납니다. 레고랜드는 당초 계획된 기간보다 7년 지연되어 2022년 5월 5일 어린이날에  개장했습니다. 10년이 넘게 걸려서야 완공된 것이지요. 당연히 그간의 공사비와 이자는 기하급수적으로 늘어났고, 이는 그간의 다른 부동산 프로젝트와 같이 부동산 PF를 통해 조달이 되었습니다. 

 

그간 엘엘개발주식회사는 강원중도개발공사로 이름을 바꾼 후 새로운 SPC를 설립하면서 강원도의 보증하에 2,050억 원의 새로운 채권을 신규 발행해 사업비를 조달합니다. 그런데 문제는 채권의 만기가 돌아오고, 금리도 올라가면서 강원도 지급보증한 채권에 대해 강원도는 만기일 하루 전, 채무를 상환하지 않겠다며 강원중도개발공사의 기업회생을 신청하겠다고 선언합니다. 

 

이는 나비효과가 되었습니다. 안정적으로 판단되는 지자체가 보증한 채권이 부도가 났다고 여겨지게 되고 기업, 공공기관 등 국내에서 발행한 채권에 대한 신용도 급락하면서 자금 조달이 어려워 지게 됩니다. 도미노 도산으로 이어질 위험이 닥치면서 정부는 사태의 위험을 진화하고자 결국 공적자금 약 92.5조 원(기재부와 금융위원회 약 50조 원, 한국은행이 약 42.5조 원)을 조달하여, 어려움을 겨우 넘길 수 있게 되었습니다.

 

부동산 PF와 우발채무 위기

 

문제는 최근 부동산, 건설경기가 얼어붙으면서 다시 한번 PF 리스크와 우발채무에 대한 위험이 증가하고 있다는 것입니다.

12월 오늘자 기사를 살펴보면, 금융회사는 물론 건설사도 부동산 PF 리스크로 인해 신용등급이 하락하고 있다고 합니다.

 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20231208144500002?input=1195m

'PF 지뢰밭 걷기'…금융·건설사, 최근 한달새 신용도 집중 하향 | 연합뉴스

 

 

우발채무(Underlying Debt)는 주로 파생상품이나 금융 상품의 가격이나 가치가 기초로 하는 자산이나 부채를 가리키는 개념입니다. 부동산 프로젝트파이낸싱의 맥락에서는 특정 부동산 프로젝트나 자산에 대한 부채를 의미합니다.

부동산 프로젝트파이낸싱에서는 프로젝트를 위해 발행된 채무는 해당 프로젝트의 성공과 실패에 직접적으로 영향을 받는데, 이때 발생하는 채무를 우발채무라고 합니다. 우발채무는 프로젝트 자체나 해당 부동산의 가치와 연관되어 있습니다. 우발채무는 프로젝트의 성공 여부와 관련이 있어서, 프로젝트의 예상 수익이나 가치가 기대에 못 미치거나 예상치 못한 문제가 발생하면 이에 대한 채무 상환에 어려움이 생길 수 있습니다. 

채무 상환이 어려워지게 되면, 실질적으로 채무를 진 시행사, 채권자인 금융사 및 지급보증을 한 금융사, 신평사들까지도 영향을 받을 수 있으며, 다른 채권시장의 금리 등에도 크게 영향을 미칠 수 있기 때문에 부동산 PF 부실을 모두 주목하고 있습니다.

 

최근 중소형 건설사 등이 부도처리되고, 롯데건설, 태영건설 등 일부 대형, 중견건설사들 또한 부동산 PF로 인한 부도 위기 우려가 있는 상황에서 향후 시장의 상황을 잘 지켜봐야 할 것 같습니다.