2024년부터 적용되는 스트레스 DSR, 대출한도 알아보기
2024년부터 대출 계획이 있는 분이라면, 꼭 알아두셔야 할 정보가 있습니다.
금융위원회는 지난 12월 27일, 2024년 2월부터 가계대출 상품에 대해 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하겠다고 보도자료를 통해 세부사항을 공지했습니다.
이에 따라 개인으로서는 총 대출 한도가 줄어드는 결과가 있을 것이라고 하는데요. 스트레스 DSR이란 무엇이고, 언제부터 얼마 한도가 감소하는 것인지 차근차근 확인해 보겠습니다.
목차
- DSR이란 (feat. DTI, LTV)
- 스트레스 DSR과 스트레스 금리
- 스트레스 DSR에 따른 대출한도 변화
DSR이란 (feat. DTI, LTV)
스트레스 DSR을 알아보기 위해서는 우선 DSR이 무엇인지부터 알아야 합니다. DSR (Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율의 약자입니다. 대출자의 상환능력 대비하여 원리금(원금+이자) 상환능력을 평가하는 지표입니다. 대출자가 가지고 있는 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어서 산출합니다.
DSR = (총부채 연간 원리금상환액 / 연 총소득) X 100
여기에서 대출자가 가진 모든 대출에는 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 마이너스통장, 전세자금대출, 자동차할부금융 등을 모두 포함합니다.
DSR은 주택담보대출뿐만 아니라, 개인이 가진 모든 대출을 포함한다는 점에서 DTI와 차이가 있으며, 대출자의 부채상환능력을 더욱 포괄적으로 평가하기 때문에 대출을 규제하는 제도입니다.
주택시장 과열과 대출규모를 줄이고자 하는 경우, 정부는 LTV, DTI, DSR을 도입하고 규제비율을 조정합니다.
* DTI(Debt to Income ratio) : 총부채상환비율
"주택담보대출" 한도를 설정하는 비율.
DTI = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자상환액) / 연소득 × 100으로 계산됨
* LTV(Loan to Value ratio) : 담보인정비율
자산의 담보 가치에 대비한 대출비율로 대부분 주택가격에 대비한 대출 비율로 사용됨.
예를 들어 아파트 감정가 10억에 LTV 60%를 적용하면 6억 원의 주택담보대출을 일으킬 수 있음.
스트레스 DSR과 스트레스 금리
1) 스트레스 DSR이란
DSR! 일단 알겠는데... 그럼 스트레스 DSR은 무엇이냐. 이는 DSR에서 한발 더 나아가서 대출을 실행할 때 향후의 금리 변동을 미리 반영하여, 가산 금리를 부과하는 것입니다. (대출에 더 긴장감(stress)을 준다고 이해하면 쉬울 것 같습니다.)
금융위원회는 전 금융권의 모든 변동금리 대출, 혼합형 대출, 주기형 대출에 대해 2024년까지 스트레스 DSR을 적용할 것이라고 밝혔습니다. 스트레스 DSR이 적용되면 대출을 이용하는 차주가 대출을 이용하는 기간 중에 금리가 상승하여 원리금 상황에 부담이 가중될 것을 고려하여 대출을 일으키는 시점에 미리 DSR 산정과정에서 가산금리(스트레스 금리)를 부과하게 됩니다. 그만큼 이전보다 대출의 한도가 감소하게 됩니다.
2) 스트레스 금리란
이때 적용되는 스트레스 금리는 대출 상품별로 조금씩 차이가 있습니다. 스트레스 금리는 과거 5년간 최고금리 - 현재금리로 계산되며, 하한(1.5%)과 상한(3.0%)을 부여합니다. 단, 혼합형 대출과 주기형 대출은 다소 완화된 수준으로 가산금리가 적용됩니다.
- 혼합형 대출 : 일정기간 동안 고정금리를 적용한 두, 이후 변동금리로 전환되는 대출 상품
- 주기형 대출 : 일정주기로 금리가 변경되며, 주기 기간 내에는 고정금리가 적용되는 대출 상품
혼합형 금리는 고정금리 기간 비중이 높을수록 낮은 수준의 스트레스 금리가 적용되며, 주기형 대출은 금리변동 위험이 낮음에 따라 더 완화된 수준의 스트레스 금리를 적용됩니다.
신용대출의 경우, 신용대출 잔액(총액)이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리를 적용하되 만기 5년 이상의 고정금리로 운영되는 경우에는 스트레스 금리가 적용되지 않습니다.
3) 스트레스 DSR 도입시기
본 제도 도입으로 인해 대출한도가 급속하게 줄어들 수 있어 금융위원회는 순차적으로 시행하겠다고 밝혔습니다.
- 1단계 : (2024년 2월 26일~) 은행권 주택담보대출 대상 / 상반기 스트레스 금리의 25%만 적용
- 2단계 : (2024년 6월~) 은행권 신용대출 및 2 금융권 주택담보대출까지 적용 확대
하반기 스트레스 금리 50% 적용 - 3단계 : (2024년 하반기) 상황에 따라 기타 대출까지 확대 / 2025년 이후 스트레스 금리 100% 적용
스트레스 DSR에 따른 대출한도 변화
스트레스 DRS 도입에 따라 기존 대출 한도 대비 2024년 상반기에는 대출한도가 2~4%, 하반기에는 3~9% 감소할 것으로 보입니다. 소득 5천만 원인 대출자 기준으로 만약 30년 만기 3.3억 원을 변동금리로 대출하는 경우 상반기에는 지금보다 1.5억 원, 하반기는 3천만 원, 2025년에는 5천만 원을 덜 받게 됩니다.
또한 2025년부터는 스트레스 금리가 100% 적용됨에 따라 기존보다 대출한도가 6~16% 감소합니다.
만약 1-2개월 내로 대출 계획이 있으시다면, 스트레스 금리가 적용되는 2월 26일 이전에 진행하는 것을 고려해 보실 필요가 있겠습니다.
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